Εκτός Σχεδίου Δόμηση: Οι Νέες Ρυθμίσεις που Πρέπει να Γνωρίζετε

Τι είναι η εκτός σχεδίου δόμηση;

Με τον όρο εκτός σχεδίου δόμηση εννοούμε τη δυνατότητα ανέγερσης κτισμάτων σε αγροτεμάχια που βρίσκονται εκτός των ορίων εγκεκριμένου ρυμοτομικού σχεδίου ή ορίων οικισμού. Πρόκειται για ένα ζήτημα που αφορά εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων σε ολόκληρη την Ελλάδα και βρίσκεται εδώ και χρόνια στο επίκεντρο νομοθετικών αλλαγών και δικαστικών αποφάσεων.

Τι άλλαξε με το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ);

Τα τελευταία χρόνια, το Συμβούλιο της Επικρατείας (ΣτΕ) εξέδωσε αποφάσεις που δημιούργησαν ένα σύνθετο τοπίο αβεβαιότητας:

Αγροτεμάχια άνω των 4 στρεμμάτων που δεν διέθεταν πρόσωπο σε πολεοδομικά αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο κρίθηκαν μη οικοδομήσιμα — τα λεγόμενα «τυφλά οικόπεδα».
Πολλές Υπηρεσίες Δόμησης ανά τη χώρα σταμάτησαν να εκδίδουν οικοδομικές άδειες σε εκτός σχεδίου περιοχές, ενώ άλλες συνέχισαν κανονικά, δημιουργώντας ανισότητα και σύγχυση.
Χιλιάδες ιδιοκτήτες είδαν την αξία της περιουσίας τους να καταρρέει από τη μια μέρα στην άλλη.

Νέες ρυθμίσεις του ΥΠΕΝ

Το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) προώθησε νομοσχέδιο με στόχο να βρεθεί βιώσιμος συμβιβασμός μεταξύ περιβαλλοντικής προστασίας και της πραγματικότητας χιλιάδων ιδιοκτητών. Η βασική φιλοσοφία: η εκτός σχεδίου δόμηση επιτρέπεται εκεί όπου έχει ήδη συντελεστεί οικιστική ανάπτυξη, αποτρέποντας τη δόμηση σε παρθένες περιοχές.

Α. Γενικός κανόνας: Πρόσωπο 25 μέτρων σε κοινόχρηστο δρόμο

Ως βασική προϋπόθεση για οποιαδήποτε εκτός σχεδίου κατασκευή (πλην κατοικίας υπό ειδικές προϋποθέσεις) ορίζεται πρόσωπο τουλάχιστον 25 μέτρων σε κοινόχρηστο δρόμο — έναντι των μόλις 3,5 μέτρων που προέβλεπε το αρχικό σχέδιο του Ιανουαρίου. Το ελάχιστο πλάτος της οδού παραμένει στα 3,5 μέτρα.

Β. Κατοικία με πρόσωπο 3,5 μέτρων — υπό αυστηρές προϋποθέσεις

Για αγροτεμάχια προ του 1985, το απαιτούμενο πρόσωπο μειώνεται στα 3,5 μέτρα μόνο εφόσον πληρούνται σωρευτικά όλες οι παρακάτω προϋποθέσεις:

Η οδός εμφανίζεται σε αεροφωτογραφίες πριν τις 27 Ιουλίου 1977.
Έχει διανοιχτεί από δημόσιο φορέα.
Υπάρχει τουλάχιστον ένα σπίτι εντός ζώνης 50 μέτρων από τον άξονα της οδού και 250 μέτρων από το οικόπεδο.
Το σπίτι αυτό έχει ανεγερθεί είτε πριν τις 28 Ιουλίου 2011 (με εμφάνιση σε αεροφωτογραφίες του 2011) είτε μεταγενέστερα με νόμιμη οικοδομική άδεια.

Γ. Αγροτεμάχια που δημιουργήθηκαν 1985–2003: επιπλέον απαίτηση «γειτνίασης»

Για οικόπεδα που προέκυψαν από κατάτμηση μεταξύ 31 Μαΐου 1985 και 31 Δεκεμβρίου 2003, πέρα από τα 25 μέτρα προσώπου, απαιτείται επιπλέον:

Να υπάρχουν τουλάχιστον δύο κατοικίες εντός ζώνης 50 μέτρων από τον δρόμο.
Αυτές να απέχουν έως 2 χιλιόμετρα από το προς οικοδόμηση αγροτεμάχιο.
Να έχουν ανεγερθεί υπό τις ίδιες χρονικές προϋποθέσεις που περιγράφηκαν παραπάνω.

Η διάταξη αυτή στοχεύει στην πάταξη του φαινομένου ανέγερσης σπιτιών «στη μέση του πουθενά».

Λύση για τα «τυφλά» οικόπεδα

Μία από τις σημαντικότερες καινοτομίες του νομοσχεδίου είναι η επανεισαγωγή της οικοδομησιμότητας για τα «τυφλά» οικόπεδα — εκείνα που δεν έχουν άμεση πρόσβαση σε κοινόχρηστο δρόμο. Αυτά θα μπορούν να δομηθούν εφόσον:

Υφίσταται δουλεία διόδου προ του 1985 (πρόσβαση μέσω γειτονικού οικοπέδου).
Η δουλεία αυτή εξυπηρετεί γεωτεμάχιο με τουλάχιστον ένα κτίσμα νόμιμης άδειας.

Στην πράξη: αν μια δουλεία εξυπηρετεί δύο τυφλά οικόπεδα και το ένα έχει ήδη οικοδομηθεί νόμιμα, το δεύτερο αποκτά πλέον δικαίωμα δόμησης με τον ίδιο τρόπο.

Το «περιβαλλοντικό ισοδύναμο»: Νέο τέλος για τους ιδιοκτήτες

Κάθε νέα άδεια εκτός σχεδίου δόμησης θα συνοδεύεται από ειδικό οικονομικό τέλος, το λεγόμενο «περιβαλλοντικό ισοδύναμο». Το ακριβές ύψος του θα οριστεί με κοινή υπουργική απόφαση των Υπουργείων Περιβάλλοντος και Εθνικής Οικονομίας. Τα έσοδα θα κατατίθενται στο Ταμείο Παρακαταθηκών και Δανείων και θα αποδίδονται στον οικείο Δήμο, αποκλειστικά για έργα υποδομής και προσαρμογής στην κλιματική αλλαγή.

Τι δεν αφορούν οι νέες ρυθμίσεις

Είναι σημαντικό να γνωρίζετε ότι οι παραπάνω προϋποθέσεις αφορούν αποκλειστικά νέες άδειες εκτός σχεδίου δόμησης. Δεν θίγουν:

Ακίνητα προ του 1985 για τα οποία έχουν ήδη εκδοθεί οικοδομικές άδειες, προεγκρίσεις ή αναθεωρήσεις.
Ακίνητα που μεταβιβάστηκαν την τελευταία πενταετία και στο συμβολαιογραφικό έγγραφο αναγράφεται ρητά ότι το αγροτεμάχιο είναι άρτιο και οικοδομήσιμο.

Μεταβατικός χαρακτήρας και μελλοντικές εξελίξεις

Οι παραπάνω ρυθμίσεις έχουν μεταβατικό χαρακτήρα. Ο τελικός στόχος είναι η ολοκλήρωση του χωρικού σχεδιασμού σε εθνικό επίπεδο μέσω Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ), που θα καθορίσουν οριστικά τις χρήσεις γης και τους όρους δόμησης για κάθε περιοχή της χώρας. Παράλληλα, το ΥΠΕΝ προωθεί νέο, απλουστευμένο Νέο Οικοδομικό Κανονισμό (ΝΟΚ) χωρίς «μπόνους» δόμησης, ο οποίος θα αποτελείται από μόλις 20 άρθρα, με στόχο από τα μέσα του 2026 η κατασκευαστική δραστηριότητα να βγει οριστικά από τη «ζώνη της αβεβαιότητας».

Όταν ολοκληρωθεί αυτός ο σχεδιασμός, η εκτός σχεδίου δόμηση ως έννοια θα παύσει να έχει λόγο ύπαρξης.

Το τοπίο της εκτός σχεδίου δόμησης παραμένει πολύπλοκο και σε εξέλιξη. Αν είστε ιδιοκτήτης αγροτεμαχίου και αναρωτιέστε αν το οικόπεδό σας είναι οικοδομήσιμο υπό το νέο καθεστώς, επικοινωνήστε μαζί μας για μια εξατομικευμένη εκτίμηση. Η έγκαιρη νομοτεχνική και πολεοδομική αξιολόγηση του ακινήτου σας μπορεί να σας γλιτώσει από δαπανηρές καθυστερήσεις ή λάθη στη διαδικασία αδειοδότησης.