Άρθρα

Κατηγορίες Αυθαιρέτων σύμφωνα με τον ν. 4495/2017

Η τακτοποίηση αυθαιρέτων είναι μια σημαντική διαδικασία τόσο για τη νομιμοποίηση αυθαίρετων κατασκευών και τη συμμόρφωση με την πολεοδομική νομοθεσία όσο και για τη δυνατότητα μελλοντικής μεταβίβασης του ακινήτου.

Ο νόμος ν. 4495/2017 (ΦΕΚ Α’ 167) είναι το βασικό πλαίσιο για τον έλεγχο της αυθαίρετης δόμησης και τη ρύθμιση κατασκευών που έγιναν πριν από τις 28.7.2011, ταξινομώντας τες σε πέντε κατηγορίες ανάλογα με τον χρόνο κατασκευής, την ύπαρξη άδειας και τον βαθμό υπέρβασης. Σημειώνεται πως εφόσον υπάρχει σύσταση οριζόντιας ή κάθετης ιδιοκτησίας, η υπαγωγή γίνεται ανά διηρημένη ιδιοκτησία. Τα αυθαίρετα που κατασκευάστηκαν μετά το 2011 υπόκεινται σε διαφορετικό πλαίσιο και η διαδικασία διαχείρισής τους γίνεται από τους μηχανικούς μας με την απαραίτητη έκδοση οικοδομικής άδειας για νομιμοποίηση, με την προϋπόθεση τήρησης των πολεοδομικών διατάξεων και των όρων δόμησης του ακινήτου.

Τα δικαιολογητικά που αναφέρονται για την κάθε κατηγορία αυθαιρέτου αποτελούν τα βασικά δικαιολογητικά για την τακτοποίηση του αυθαιρέτου. Σημειώνεται πως κάθε περίπτωση είναι ξεχωριστή και μπορεί να απαιτούνται επιπλέον δικαιολογητικά (έγγραφα, μελέτες ή εγκρίσεις) που μπορεί να αυξήσουν το κόστος και το χρονικό διάστημα ολοκλήρωσης της υπαγωγής. Επικοινωνήστε μαζί μας για να εξετάσουμε αναλυτικά την τακτοποίηση του αυθαιρέτου σας.

Κατηγορίες Τακτοποίησης Αυθαιρέτων και Δικαιολογητικά

Ποιες είναι οι 5 κατηγορίες τακτοποίησης αυθαιρέτων και ποια δικαιολογητικά χρειάζεται η κάθε μία;

Κατηγορία 1

Αφορά αυθαίρετες κατασκευές/αλλαγές χρήσης σε κτίριο με επικρατούσα χρήση κατοικία που υφίστανται πριν από τις 9.6.1975. Υπάγονται με παράβολο 250 € και χωρίς καταβολή ενιαίου ειδικού προστίμου. Αν στο ίδιο ακίνητο υπάρχουν και μεταγενέστερες αυθαιρεσίες (μετά τις 9.6.1975), αυτές εμπίπτουν στις κατηγορίες 2, 4 ή 5.

Δικαιολογητικά Τακτοποίησης

Αίτηση υπαγωγής
Υπεύθυνη δήλωση ν. 1599/1986 του αιτούντος
Εξουσιοδότηση του ιδιοκτήτη στον μηχανικό – διαχειριστή της αίτησης
Τελευταίο Ε9 του ιδιοκτήτη
Τεχνική έκθεση μηχανικού που περιγράφει τις υπερβάσεις δόμησης ή αυθαίρετες κατασκευές
Φωτογραφίες της αυθαίρετης κατασκευής/χρήσης
Δημόσια έγγραφα ή αεροφωτογραφίες που αποδεικνύουν τον χρόνο κατασκευής (πριν την 9.6.1975)
Σχέδια κατόψεων της ιδιοκτησίας

Κατηγορία 2

Αφορά αυθαίρετες κατασκευές που έχουν πραγματοποιηθεί πριν από την 1.1.1983. Υπάγονται με καταβολή παραβόλου και ενιαίου ειδικού προστίμου. Αν στο ίδιο ακίνητο υπάρχουν αυθαιρεσίες που ολοκληρώθηκαν μετά την 1.1.1983, οι αυθαιρεσίες αυτές δεν υπάγονται στην Κατηγορία 2 (υπάγονται στην 4 ή 5).

Δικαιολογητικά Τακτοποίησης

Αίτηση υπαγωγής
Υπεύθυνη δήλωση ν. 1599/1986 του αιτούντος
Εξουσιοδότηση του ιδιοκτήτη στον μηχανικό – διαχειριστή της αίτησης
Τελευταίο Ε9 του ιδιοκτήτη
Τεχνική έκθεση μηχανικού που περιγράφει τις υπερβάσεις δόμησης ή αυθαίρετες κατασκευές
Φωτογραφίες της αυθαίρετης κατασκευής/χρήσης
Δημόσια έγγραφα ή αεροφωτογραφίες που αποδεικνύουν ότι η κατασκευή ολοκληρώθηκε πριν την 1.1.1983
Παράβολο το ύψος του οποίου ορίζεται ανάλογα με τα τετραγωνικά μέτρα της κατασκευής και την τιμή ζώνης του ακινήτου.
Έντυπο υπολογισμού ενιαίου ειδικού προστίμου.
Σχέδια κατόψεων της ιδιοκτησίας.

Κατηγορία 3 – «Μικρές παραβάσεις»

Κατασκευές/παρεμβάσεις «μικρής περιβαλλοντικής σημασίας» που εξαιρούνται οριστικά από κατεδάφιση με μόνο παράβολο 250 € (χωρίς ειδικό πρόστιμο), ανεξάρτητα από το πόσες είναι, αρκεί να μην εμπίπτουν στο άρθρο 30 του ν. 4495/2017. Ενδεικτικά και όπως ορίζει ο νόμος οι παραβάσεις αυτές είναι οι εξής:

μείωση του ποσοστού της υποχρεωτικής φύτευσης του ακαλύπτου χώρου του οικοπέδου έως είκοσι τοις εκατό (20%),
προσθήκη εξωτερικής θερμομόνωσης,
αλλαγή διαστάσεων εξωστών έως +20%,
αλλαγή διαστάσεων και/ή μετατόπιση ανοιγμάτων,
κατασκευή πέργκολας έως 50 τ.μ.,
φύτευση υποχρεωτικής υπαίθριας θέσης στάθμευσης,
δεξαμενές αποχέτευσης στεγανές ή απορροφητικές, καθώς και δεξαμενές νερού,
οικίσκοι που καλύπτουν αντλητικές εγκαταστάσεις,
εργασίες διαμόρφωσης εδάφους ύψους έως 1,00 μ.,
υπέρβαση περιτοίχισης έως 1,00 μ. (κατοικίες) ή 2,00 μ. (βιομηχανίες/ειδικά κτίρια),
υπέρβαση νομίμου ύψους καμινάδας έως 1,50 μ. και πέργκολας έως 4,00 μ. για ξενοδοχεία/καταλύματα,
αποθήκη έως 15 τ.μ. και 2,50 μ. ύψος,
υπέρβαση ύψους βιομηχανικών/αγροτικών αποθηκών έως 20%,
αλλαγή θέσης κτιρίου σε άλλη νόμιμη θέση χωρίς αλλαγή τελικής στάθμης εδάφους,
μικρές αποκλίσεις περιγράμματος κτιρίου/ιδιοκτησίας έως 5% (και χωρίς μεταβολή επιφάνειας >5%),
παραβάσεις Κτιριοδομικού Κανονισμού,
πρόχειρες/προσωρινές κατασκευές από ευτελή υλικά (π.χ. νάιλον) και ξύλινες κατασκευές βοηθητικής χρήσης έως 8 τ.μ. και 2,50 μ. ύψος.

Δικαιολογητικά Τακτοποίησης

Αίτηση υπαγωγής
Υπεύθυνη δήλωση ιδιοκτήτη ν. 1599/1986
Εξουσιοδότηση του ιδιοκτήτη στον μηχανικό – διαχειριστή της αίτησης
Τεχνική έκθεση μηχανικού που περιγράφει την αυθαιρεσία
Φωτογραφίες της αυθαίρετης κατασκευής/χρήσης
Παράβολο 250 € (χωρίς ενιαίο ειδικό πρόστιμο).

Κατηγορία 4

Αυθαίρετες κατασκευές/αλλαγές χρήσης, που έγιναν πριν από 28.7.2011 μπορούν να υπαχθούν στον Ν.4495/2017 και να εξαιρεθούν οριστικά από την κατεδάφιση (μετά την καταβολή του παραβόλου και του ενιαίου ειδικού προστίμου) εφόσον εμπίπτουν στις παρακάτω περιπτώσεις:

Έως 20% υπέρβαση κάλυψης, δόμησης ή/και ύψους σε σχέση με τους ισχύοντες όρους δόμησης της περιοχής ή αυτούς που ίσχυαν κατά τον χρόνο έκδοσης της οικοδομικής άδειας.
Έως 40% υπέρβαση κάλυψης & δόμησης και έως 20% στο ύψος, με ανώτατα εμβαδά: έως 250 τ.μ. ανά ιδιοκτησία για χρήση κατοικίας (και συνολικά έως 1.000 τ.μ. κτιρίου) ή έως 1.000 τ.μ. για λοιπές χρήσεις.
Στα παραπάνω ποσοστά συνυπολογίζονται όλα τα αυθαίρετα του ακινήτου, καθώς και όσα έχουν ήδη υπαχθεί σε 3775/2009, 3843/2010, 4014/2011, 4178/2013. Δεν συνυπολογίζονται επιφάνειες εντός περιγράμματος που δεν δημιουργούν αυτοτελείς χώρους (π.χ. σοφίτες, εσωτερικοί εξώστες, υπόγεια). Οι ημιυπαίθριοι χώροι δεν συνυπολογίζονται μέχρι υπέρβαση 80% εφόσον έχουν ενταχθεί στους ως άνω νόμους.
Αλλαγές χρήσης σε εντός σχεδίου περιοχές, εφόσον η νέα χρήση είναι επιτρεπτή στην περιοχή.
Ημιυπαίθριοι χώροι σε εκτός σχεδίου περιοχές όταν η υπέρβαση κάλυψης/δόμησης δεν ξεπερνά το 60%.

Απαραίτητη προϋπόθεση για αυτήν την κατηγορία είναι να έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια πριν από την 28.07.2011 στο ακίνητο.

Δικαιολογητικά Τακτοποίησης

Αίτηση υπαγωγής
Υπεύθυνη δήλωση ιδιοκτήτη ν. 1599/1986
Εξουσιοδότηση του ιδιοκτήτη στον μηχανικό – διαχειριστή της αίτησης
Τεχνική έκθεση μηχανικού που περιγράφει την αυθαιρεσία
Τελευταίο Ε9 του ιδιοκτήτη
Φωτογραφίες της αυθαίρετης κατασκευής/χρήσης
Απόδειξη χρόνου (δημόσια έγγραφα ή αεροφωτογραφίες) κατασκευής/χρήσης.
Στατικός έλεγχος παραβάσεων:
1. Μελέτη Στατικής Επάρκειας (ΜΣΕ) απαιτείται σε συγκεκριμένες περιπτώσεις (π.χ. εξ ολοκλήρου αυθαίρετο, αυθαίρετες προσθήκες/αλλαγές χρήσης σε κτίρια σπουδαιότητας Σ2–Σ4, κ.ά.).
2. Τεχνική έκθεση αντί για Μελέτη Στατικής Επάρκειας για περιπτώσεις όπως κλείσιμο ημιυπαίθριου χώρου, αλλαγή εσωτερικών διαρρυθμίσεων, κλείσιμο χώρου πιλοτής, υπόγειοι χώροι επιφάνειας έως αυτής του ισογείου κ.α.
Τεχνική έκθεση Η/Μ για τον πίνακα γειώσεων και των ΗΜ εγκαταστάσεων σε ακίνητα εκτός χρήσης κατοικίας.
Παράβολο υπέρ Δημοσίου (250€–10.000€ ανά κλίμακα εμβαδού).
Έντυπο υπολογισμού ενιαίου ειδικού προστίμου.
Σχέδια:
1. Ακίνητα με οικοδομική άδεια: αντίγραφο στελέχους οικοδομικής άδειας, τοπογραφικό διάγραμμα, διάγραμμα κάλυψης με σημειωμένες υπερβάσεις, κάτοψη ορόφου και τομή.
2. Ακίνητα χωρίς άδεια ή αν έχει απωλεσθεί ο φάκελος της οικοδομικής άδειας (βεβαίωση από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης): τοπογραφικό διάγραμμα με αποτυπωμένες τις αυθαίρετες κατασκευές, κάτοψη και τομή του αυθαιρέτου χώρου.

Κατηγορία 5

Στην Κατηγορία 5 εμπίπτουν όλες οι αυθαίρετες κατασκευές/χρήσεις (πριν από 28.7.2011) που δεν εντάσσονται στις Κατ. 1–4 και δεν υπάγονται στις απαγορεύσεις του άρθρου 89. Με την υπαγωγή καταβάλλεται παράβολο + ενιαίο ειδικό πρόστιμο, κι αναστέλλονται οι κυρώσεις για 30 έτη.

Η γενική δυνατότητα νέων δηλώσεων Κατηγορίας 5 έληξε στις 30.09.2020. Μετέπειτα δηλώσεις επιτρέπονται μόνο κατ’ εξαίρεση, όπως:

Ακίνητα από αναγκαστικό πλειστηριασμό,
Ακίνητα από κληρονομιά,
Ακίνητα από leasing που επανήλθαν στον κύριο,
Ακίνητα που μεταβιβάζονται στην ΕΤΑΔ Α.Ε.,
Ακίνητα σε περιοχές έκτακτης ανάγκης (2020 & 2021) — με ειδικές προθεσμίες.

Δικαιολογητικά Τακτοποίησης

Αίτηση υπαγωγής
Υπεύθυνη δήλωση ιδιοκτήτη ν. 1599/1986
Εξουσιοδότηση του ιδιοκτήτη στον μηχανικό – διαχειριστή της αίτησης
Τεχνική έκθεση μηχανικού που περιγράφει την αυθαιρεσία
Τελευταίο Ε9 του ιδιοκτήτη
Φωτογραφίες της αυθαίρετης κατασκευής/χρήσης
Απόδειξη χρόνου (δημόσια έγγραφα ή αεροφωτογραφίες) κατασκευής/χρήσης.
Στατικός έλεγχος παραβάσεων:
1. Μελέτη Στατικής Επάρκειας (ΜΣΕ) απαιτείται σε συγκεκριμένες περιπτώσεις (π.χ. εξ ολοκλήρου αυθαίρετο, αυθαίρετες προσθήκες/αλλαγές χρήσης σε κτίρια σπουδαιότητας Σ2–Σ4, κ.ά.).
2. Τεχνική έκθεση αντί για Μελέτη Στατικής Επάρκειας για περιπτώσεις όπως κλείσιμο ημιυπαίθριου χώρου, αλλαγή εσωτερικών διαρρυθμίσεων, κλείσιμο χώρου πιλοτής, υπόγειοι χώροι επιφάνειας έως αυτής του ισογείου κ.α.
Τεχνική έκθεση Η/Μ για τον πίνακα γειώσεων και των ΗΜ εγκαταστάσεων σε ακίνητα εκτός χρήσης κατοικίας.
Παράβολο υπέρ Δημοσίου (250€–10.000€ ανά κλίμακα εμβαδού).
Έντυπο υπολογισμού ενιαίου ειδικού προστίμου.
Σχέδια:
1. Ακίνητα με οικοδομική άδεια: αντίγραφο στελέχους οικοδομικής άδειας, τοπογραφικό διάγραμμα , διάγραμμα κάλυψης με σημειωμένες υπερβάσεις, κάτοψη ορόφου και τομή.
2. Ακίνητα χωρίς άδεια ή αν έχει απωλεσθεί ο φάκελος της οικοδομικής άδειας (βεβαίωση από την αρμόδια Υπηρεσία Δόμησης): τοπογραφικό διάγραμμα με αποτυπωμένες τις αυθαίρετες κατασκευές, κάτοψη και τομή του αυθαιρέτου χώρου.

Η ακριβής αποτύπωση της ιδιοκτησίας, η σωστή διερεύνηση των αυθαίρετων κατασκευών και ο υπολογισμός προστίμου είναι τα πιο κρίσιμα σημεία για την αποφυγή προβλημάτων και την έγκαιρη ολοκλήρωση της διαδικασίας. Η “Ιωάννης Χατζηπαπαδόπουλος & Συνεργάτες” αναλαμβάνει εξ ολοκλήρου όλη την διαδικασία ένταξης στον Ν.4495/2017, την τεχνική τεκμηρίωση των αυθαιρεσιών και την υποβολή της δήλωσης στο πληροφοριακό σύστημα του ΤΕΕ.