Νέο Προεδρικό Διάταγμα για την Οριοθέτηση Οικισμών: Τι αλλάζει στους όρους δόμησης

Μετά από αλλεπάλληλες ακυρωτικές αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας (ΣτΕ), το Υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας (ΥΠΕΝ) θεσπίζει νέο Προεδρικό Διάταγμα (ΠΔ) που χαράζει σαφείς, επιστημονικά θεμελιωμένους όρους δόμησης και βάζει τέλος στην πολεοδομική στασιμότητα. Συγκεκριμένα, το νέο Προεδρικό Διάταγμα εναρμονίζει την οριοθέτηση οικισμού, αντικαθιστώντας ένα αποσπασματικό καθεστώς με ένα ενιαίο, επιστημονικά τεκμηριωμένο πλαίσιο, που προστατεύει ταυτόχρονα επενδυτές και ιδιοκτήτες. 

Γιατί κρίθηκε αναγκαίο νέο πλαίσιο οριοθέτησης;

Η ανάγκη για το νέο πλαίσιο γεννήθηκε από μια σειρά ακυρωτικών αποφάσεων του ΣτΕ – ενδεικτικά τις 56/2017 για το Ρέθυμνο, 1268/2019 για το Πήλιο και 164/2022 για την Πάρο – οι οποίες έκριναν ότι οι Νομάρχες ήταν αναρμόδιοι να οριοθετούν οικισμούς, με συνέπεια την αδυναμία έκδοσης νέων οικοδομικών αδειών σε όσες περιοχές είχαν οριστεί με αυτόν τον τρόπο.

Παράλληλα, έπρεπε να αποκατασταθεί η ασφάλεια δικαίου. Μεταφέροντας την οριοθέτηση στο επίπεδο Προεδρικού Διατάγματος, όπως απαιτεί το ΣτΕ, το κράτος εξαλείφει τον κίνδυνο νέων διοικητικών προσφυγών που θα «πάγωναν» έργα ή θα απαξίωναν περιουσίες.

Τέλος, το νέο ΠΔ συνδέεται οργανικά με το εθνικό πρόγραμμα «Κωνσταντίνος Δοξιάδης» και τα 220 υπό εκπόνηση Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ), αναβαθμίζοντας συνολικά τον πολεοδομικό σχεδιασμό της χώρας.

Τα βασικά σημεία του νέου Προεδρικού Διατάγματος

1. Επιστημονική μεθοδολογία οριοθέτησης

Οι μελέτες που θα πραγματοποιούνται για την οριοθέτηση οικοσμούν θα ακολουθούν πλέον αυστηρές κατευθύνσεις σχεδιασμού (φέρουσα ικανότητα, ιστορικές δομές, μορφολογία εδάφους) ώστε η οριοθέτηση οικοπέδου να μην βασίζεται πλέον μόνο σε διοικητικές αποφάσεις.

2. Ζώνες προστασίας

Οι Ζώνες προστασίας ορίζονται πλέον στις εξής:

Οι τρεις ζώνες του νέου Προεδρικού Διατάγματος αποτυπώνουν την ιστορική εξέλιξη κάθε οικισμού και καθορίζουν με σαφήνεια ποιοι όροι δόμησης εφαρμόζονται σε κάθε τμήμα του. 

Η Ζώνη Α περιλαμβάνει τον πυρήνα προ‑1923, δηλαδή τον παραδοσιακό–ιστορικό ιστό, όπου το κύριο ζητούμενο είναι η προστασία της αρχιτεκτονικής φυσιογνωμίας· γι’ αυτό οι υφιστάμενοι συντελεστές και χρήσεις παραμένουν αμετάβλητοι, ενώ τυχόν επεμβάσεις απαιτούν αυξημένη τεκμηρίωση.

 Η Ζώνη Β καλύπτει το συνεκτικό τμήμα που διαμορφώθηκε μεταξύ 1923 και 1983. Οι ιδιοκτήτες διατηρούν όλα τα δικαιώματα που είχαν έως σήμερα, χωρίς αυξήσεις σε αρτιότητες ή ύψη, ώστε να διασφαλίζεται ο υφιστάμενος οικοδομικός ρυθμός. 

Η  Ζώνη Β1 αφορά στη διάσπαρτη δόμηση μεταξύ 1923 και 1983 που συχνά συμπεριλαμβάνει αραιά τοποθετημένα οικόπεδα στα όρια ενός οικισμού. Το Προεδρικό Διάταγμα κατοχυρώνει τα ισχύοντα μέτρα, αποτρέποντας την υποβάθμιση περιουσιών. 

Η καταργημένη εξωτερική Ζώνη Γ θα αντιμετωπιστεί με ειδική νομοθετική ρύθμιση, κατά την οποία μέρος των ακινήτων θα μπορέσει να ενταχθεί σε νέα όρια ύστερα από τεκμηρίωση.

3. Μεταβατικό στάδιο

Ως την κύρωση των ΤΠΣ ή ειδικών μελετών οριοθέτησης, οικοδομικές άδειες εκδίδονται κανονικά με βάση τα ισχύοντα (παλαιά) όρια και έτσι, δεν «μηδενίζεται» καμία ιδιοκτησία.

4. Ενίσχυση της περιφέρειας

Αποκαθιστώντας την ασφάλεια δικαίου, το Προεδρικό Διάταγμα στηρίζει την αυξανόμενη ζήτηση για κατοικία και επενδύσεις εκτός μεγάλων αστικών κέντρων, προσφέροντας σαφείς κανόνες για την οριοθέτηση οικοπέδου σε μικρούς οικισμούς.

Πώς επηρεάζονται ιδιοκτήτες και μηχανικοί;

Το νέο ΠΔ διασφαλίζει αφενός τη σταθερότητα των όρων δόμησης—καθώς οι κατά παρέκκλιση αρτιότητες, οι συντελεστές και τα μέγιστα επιτρεπόμενα ύψη παραμένουν αμετάβλητα στις Ζώνες Α, Β και Β1—και αφετέρου επιταχύνει τη διαδικασία αδειοδότησης μέσω της άμεσης εφαρμογής σαφών κριτηρίων στις Υπηρεσίες Δόμησης, μειώνοντας έτσι τον κίνδυνο ακυρώσεων σε περίπτωση προσφυγών. 

Παράλληλα, τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια παρέχουν στους μηχανικούς σύγχρονα εργαλεία βιώσιμου πολεοδομικού σχεδιασμού, όπως ζώνες μικτής χρήσης και πράσινες υποδομές, ενισχύοντας τη συνολική ασφάλεια και λειτουργικότητα των επενδύσεων.

Χρονοδιάγραμμα εφαρμογής

• Έγκριση ΤΠΣ/ΕΠΣ ή αυτοτελούς μελέτης
  Αναμένεται κλιμακωτά ως το 2026 για τους περισσότερους οικισμούς.
• Έκδοση ειδικού ΠΔ ανά οικισμό
  Η έκδοση ειδικού Προεδρικού Διατάγματος ανά οικισμό θα πραγματοποιηθεί μετά την ολοκλήρωση της μελέτης και τη θετική γνωμοδότηση ΣτΕ.
• Πλήρης ισχύς νέων ορίων
  Η πλήρης ισχύς των νέων ορίων θα πραγματοποιηθεί με  τη δημοσίευση του επιμέρους Προεδρικού Διατάγματος σε ΦΕΚ. Έως τότε, το υφιστάμενο καθεστώς παραμένει σε ισχύ, διασφαλίζοντας συνέχεια στις επενδύσεις.