Τακτοποίηση Αυθαιρέτων

Η τακτοποίηση αυθαιρέτων είναι μια σημαντική διαδικασία για τη συμμόρφωση των ακινήτων σύμφωνα με τους πολεοδομικούς κανονισμούς. Η διαδικασία της τακτοποίησης των αυθαίρετων κατασκευών σε ένα ακίνητο είναι απαραίτητη για κάθε νόμιμη χρήση όπως η αγοραπωλησία, η μεταβίβαση, η άδεια λειτουργίας καταστημάτων κ.α.

Η τεχνική εταιρεία Ιωάννης Χατζηπαπαδόπουλος & Συνεργάτες διαχειρίζεται κάθε υπόθεση με γνώμονα τη διαφάνεια, την ακρίβεια και την έγκαιρη διεκπεραίωση.

Τι είναι η Τακτοποίηση Αυθαίρετων Κατασκευών;

Η τακτοποίηση αυθαίρετων κατασκευών αφορά τη διαδικασία ρύθμισης αυθαιρεσιών και υπερβάσεων δόμησης, όπως επεκτάσεις, νέες κατασκευές ή προσθήκες σε υφιστάμενα κτίρια, χωρίς την έκδοση οικοδομικής άδειας. Η δήλωση αυθαιρέτων γίνεται σύμφωνα με τον Ν. 4495/2017, ο οποίος επιτρέπει τη ρύθμιση πολεοδομικών παραβάσεων με την καταβολή προστίμου.

Πότε θεωρείται ένα ακίνητο αυθαίρετο;

Ένα ακίνητο χρήζει τακτοποίησης (δηλαδή υπαγωγής στον Ν.4495/2017) στις περιπτώσεις που έχουν πραγματοποιηθεί επεκτάσεις, προσθήκες ή νέες κατασκευές χωρίς την έκδοση οικοδομικής άδειας, και επομένως διαπιστώνονται υπερβάσεις δόμησης/κάλυψης/ύψους πάνω από το 2% των επιτρεπόμενων πολεοδομικών μεγεθών. Επίσης, στις περιπτώσεις αλλαγής χρήσης ή άλλων αλλαγών που δεν αποτυπώνονται στα εγκεκριμένα σχέδια της οικοδομικής του άδειας.

Η ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ

Διαδικασία Ρύθμισης Αυθαιρέτων

Ποια διαδικασία ακολουθούμε για τη ρύθμιση μίας αυθαίρετης κατασκευής;

1. Καταγραφή του ακινήτου και έλεγχος πολεοδομικών παραβάσεων

Μηχανικοί του γραφείου μας πραγματοποιούν την απαραίτητη αυτοψία στην ιδιοκτησία, ώστε να επιβεβαιώθει η ύπαρξη ή μη υπερβάσεων δόμησης, αυθαίρετων κατασκευών ή αλλαγών χρήσης, συγκρίνοντας την υφιστάμενη κατάσταση του ακινήτου με τα εγκεκριμένα από την οικοδομική άδεια σχέδια.

Μετά την αυτοψία, καταγράφονται όλες οι αυθαίρετες κατασκευές και οι αντίστοιχες πολεοδομικές παραβάσεις, ώστε να προχωρήσει η διαδικασία ρύθμισης του ακινήτου.

2. Έλεγχος νομιμότητας

Αφού πραγματοποιηθεί η αυτοψία, ο μηχανικός ελέγχει εάν η αυθαίρετη κατασκευή μπορεί να ενταχθεί στις διατάξεις του Νόμου 4495/2017 για την ρύθμιση αυθαιρέτων.

Πραγματοποιείται διερεύνηση του χρόνου κατασκευής και ταξινόμηση του αυθαιρέτου σε μία από τις 5 κατηγορίες αυθαιρέτων. Οι κατηγορίες αφορούν το μέγεθος της παράβασης, την χρονολογία της κατασκευής και τις πολεοδομικές διατάξεις κάθε περιοχής.

Οι υπερβάσεις δόμησης που υπάγονται στην κατηγορία 5 του Ν. 4495/2017, δεν μπορούν να υπαχθούν στις διατάξεις του παραπάνω νόμου (εκτός περιπτώσεων του άρ. 128, Ν. 4759/2020), καθώς έχει παρέλθει η επιτρεπόμενη ημερομηνία υπαγωγής (30/9/2020).

3. Υπολογισμός προστίμου αυθαίρετου

Μηχανικός της τεχνικής εταιρείας μας υπολογίζει το πρόστιμο της τακτοποίησης. Το πρόστιμο διαμορφώνεται βάσει των τετραγωνικών μέτρων της παράβασης, της κατηγορίας του αυθαιρέτου καθώς, του τύπου χρήσης του ακινήτου (κατοικία, επαγγελματικός χώρος, κτλ.), της τοποθεσίας του ακινήτου καθώς και των πολεοδομικών διατάξεων και της τιμής ζώνης της περιοχής.

Κατόπιν, εκδίδεται το τέλος υπαγωγής του αυθαιρέτου και το πρόστιμο ρύθμισης αυθαιρέτων το οποίο ο ιδιοκτήτης μπορεί να εξοφλήσει εφάπαξ (με έκπτωση επί του συνολικού προστίμου) ή να επιλέξει να εξοφλήσει το ποσό με δόσεις.

4. Υποβολή στο ηλεκτρονικό σύστημα του ΤΕΕ.

Η υποβολή στο ηλεκτρονικό σύστημα περιλαμβάνει την σύνταξη των απαιτούμενων σχεδίων και μελετών, όπως αρχιτεκτονικά σχέδια, τοπογραφικά διαγράμματα (εφόσον απαιτείται), ηλεκτρομηχανολογικές μελέτες και μελέτη στατικής επάρκειας (εφόσον απαιτείται) καθώς και την κατάθεση απαραίτητων εγγράφων του ιδιοκτήτη (π.χ. Τίτλος ιδιοκτησίας).

Με τη συγκέντρωση όλων των παραπάνω, γίνεται η ηλεκτρονική καταχώρηση της δήλωσης στο σύστημα του ΤΕΕ, όπου εκδίδεται ένας μοναδικός αριθμός δήλωσης αυθαιρέτου.

5. Ολοκλήρωση της τακτοποίησης με την έκδοση σχετικού πιστοποιητικού νομιμοποίησης.

Μόλις ολοκληρωθεί η διαδικασία, ο ιδιοκτήτης λαμβάνει την οριστικοποιημένη δήλωση ρύθμισης αυθαιρέτου, η οποία προορίζεται για κάθε νόμιμη χρήση (π.χ συμβόλαιο αγοραπωλησίας). Ο μηχανικός της εταιρείας παραδίδει στον ιδιοκτήτη τον ολοκληρωμένο φάκελο της τακτοποίησης.

Τελικός Τεχνικός Φάκελος

Όπως αναφέρθηκε στη διαδικασία της τακτοποίησης της αυθαίρετης κατασκευής, ο πελάτης θα λάβει τον ολοκληρωμένο τεχνικό φάκελο τακτοποίησης που περιλαμβάνει:

Αρχιτεκτονικά σχέδια του αυθαιρέτου.
Τοπογραφικό διάγραμμα (εφόσον απαιτείται).
Μελέτη στατικής επάρκειας ή τεχνική έκθεση στατικού ελέγχου (ανάλογα με το είδος και την κατηγορία του ακινήτου).
Υπολογισμός προστίμου & διακανονισμός πληρωμής.
Δήλωση Αυθαιρέτου από το ηλεκτρονικό σύστημα του ΤΕΕ.
Τυχόν άλλες μελέτες ή εγκρίσεις που θα απαιτηθούν για την υπαγωγή του ακινήτου

Συχνές Ερωτήσεις

Ποιο είναι το κόστος της τακτοποίησης αυθαιρέτου;

Το κόστος της τακτοποίησης αυθαίρετων κατασκευών μπορεί να διαφέρει ανάλογα το μέγεθος των υπερβάσεων δόμησης, την παλαιότητα του ακινήτου, τον χρόνο κατασκευής της αυθαιρεσίας, την περιοχή και την κατηγορία που εμπίπτει.

Ποια είναι η ελάχιστη αμοιβή μηχανικού για τακτοποίηση αυθαιρέτων;

Το κόστος υπαγωγής του ακινήτου στις διατάξεις του Ν. 4495/2017, εξαρτάται από το μέγεθος και το είδος των υπερβάσεων δόμησης καθώς και τις μελέτες που απαιτούνται ανάλογα με τη χρήση και την παλαιότητα του ακινήτου.

Για πόσα χρόνια ισχύει η τακτοποίηση αυθαιρέτου;

Οι υπερβάσεις δόμησης και οι αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης που υπάγονται στις κατηγορίες 1, 2, 3 & 4, δηλαδή αυθαίρετα που έχουν κατασκευαστεί πρίν από την 1/1/1983 (κατηγορίες 1& 2) ή αυθαίρετες μικρές παραβάσεις (κατηγορία 3) ή αυθαίρετες κατασκευές προ της 28/07/2011 σε ακίνητα με οικοδομική άδεια (κατηγορία 4), υπάγονται στις διατάξεις του Ν. 4495/2017 και εξαιρούνται οριστικά της κατεδάφισης. Τα ακίνητα της κατηγορίας 5 (όσα μπορούν να υπαχθούν πλέον στις διατάξεις του Ν. 4495/2017) απαλλάσονται της αναστολής επιβολής κυρώσεων για 30 έτη.

Ποια δικαιολογητικά χρειάζεται η τακτοποίηση αυθαιρέτου;

Τα δικαιολογητικά που χρειάζεται η τακτοποίηση μιας αυθαίρετης κατασκευής διαφέρουν ανάλογα την κατηγορία που εμπίπτει το εκάστοτε αυθαίρετο. Τα αυθαίρετα χωρίζονται σε 5 κατηγορίες, ανάλογα με τον χρόνο κατασκευής, την ύπαρξη άδειας και τον βαθμό υπέρβασης. Μάθετε περισσότερα στο άρθρο μας για τις 5 κατηγορίες αυθαίρετων κατασκευών.